こんにちは、アワクレトです。
今回は、会社員が実践できる不動産投資について、実際の不動産物件の探し方をご紹介したいと思います。
先に言っておくと、今回ご紹介する方法は唯一の正解論ではありません。
色んな大家さんのお話を伺うと、不動産物件の探し方に決まった方法はなく、人によって方法は様々、十人十色という感じです。
なのであくまで私の場合はこうすると言う1つの例です。
が、同じサラリーマンと言う立場で不動産投資を始める場合は、参考にしていただけるのではないかと思います。
会社員にオススメ!戸建て物件
以前の記事でもご紹介しておりましたが、会社員と言う立場で、リスクをあまり取らず、無借金で小さく始めるのであれば、戸建て物件を購入するのが良いと思います。
戸建ての家であれば、自己資金3,000,000円から5,000,000円くらいで完結することができます。
物件の探し方
購入に至るまでは大きく下記のような手順を踏むことになるかと思います。
- 利回り条件を決める
- 検索に使うサイト
- 検索条件想定家賃と周辺相場の確認
- 土地の値段を確認
- Google マップで周辺地域を確認
- 物件資料を取り寄せ
- 現地確認
- 諸々の費用を計算
- 指値を検討
- 購入を決断
利回り
まずは利回りをどれだけ取りたいかを決めておきます。
戸建の中古不動産であれば、利回り10%以上が1つの基準として良いのではないかと思います。
表面利回りは高く表示されることが多いですが、リフォーム代や購入したときの税金や、諸費用等も含めて、10%以上の利回りが出る事が最低条件とすると良いかと思います。
サイト検索
私の場合の不動産物件の探し方は、ネットの不動産物件サイトを参考に探していきます。
不動産物件のサイトは、本当に様々な種類があります。多くの方が心境を探す際、引っ越しの際に活用すると思われるサイト、SUUMOやホームズ、アットホームなどの情報サイトや、不動産投資専門の情報を取り扱っているサイト、楽待、けんビアや、競売情報のサイト、各不動産外車のホームページからも情報を入手するようにします。
検索条件
各サイトでの検索の条件は、まず自己資金の範囲内であること、戸建て物件であること、自分の住んでいる場所からあまり離れていない地域等で絞り込んでいきます。
戸建ての場合は、駅から離れていてもある程度入居者はいると思いますが、その場合駐車場が必要となることが多いと思います。
なので最寄駅からの徒歩の時間を10分以内、もしくは駐車場付きの物件を検索条件とすると良いかと思います。
見ていて、慣れてくると、さらに建物の構造を木造で絞ったり、築年数で絞ったりしていくと、検索の効率が上がってくるかと思います。
周辺家賃の相場
また想定の家賃と周辺地域の家賃の相場も調べておくと良いでしょう。
これはホームズなどの情報サイトで調べることができます。
路線価確認
そして候補となる物件が見つかったら.その物件の土地の値段を調べます。
これには、国が発表している路線価を調べるのが良いと思います。
これは全国地価マップなどで調べることができます。
平米あたりの路線価土地の値段が掲載されていますので、候補物件の土地の面積と照らし合わせて計算し、物件の購入価格が土地の値段を上回っていたら、候補から外していきます。
Google mapで周辺地域を確認
まだ候補として残っていたら、住所がわかっている場合はGoogle マップのストリートビューを使用して物件を確認してみます。
スーパーやドラッグストア、コンビニなどの距離や、周辺地域の雰囲気なども確認していきます。
ポイントは、自分が実際に住むとしたらここに住むか、と言う視点で見ていくと判断がつきやすいかと思います。
不動産会社から資料取り寄せ
ここまで進んで候補として残った分には、不動産会社へ資料の取り寄せを申し入れしてもいいと思います。
資料取り寄せて初めて住所が分かる場合は、上記のストリートビューなどで物件の確認を行いましょう。
現地確認
次は物件を実際に見に行く段取りをつけます。
現場空き家の場合なら、家の中にに入ることができますので、天井裏や床下まで詳しく確認することができます。
ここでのポイントは、なるべく自分1人で行く事はせず、家に詳しい人を連れて行くと良いでしょう。
可能であれば、内装業者の方や、建築業者の方などが入ると、より詳しい家の状態がわかると思います。
リフォームが必要な場合は、この段階で出来上がりのイメージがつくようになれば、見積もりまでの流れがスムーズになるかと思います。
ただ、不動産を何軒も購入しておられる経験豊富な方に聞くと、こればかりは場数を踏まないと感覚として身につかないようです。
方法としては住宅展示会や、物件内覧会に何度も参加すると言うことで経験を積むことができるそうです。
入居者がいる場合は外観のみとなりますが、必ず実際に足を運んで物件を確認するようにしましょう。
慣れてくればこの段階で、値下げ交渉の材料となる要素を考えておくと良いようです。
入居者がいる場合(オーナーチェンジ)はここで納得すれば、購入に踏み切って良いと思います。
諸々の費用計算
空き家の状態であれば、ここからリフォームをするか現場で入居者をつけられるかを判断して行きます。
状態を見た上で、リフォームがイメージできたら、実際の工事業者に見積もりを依頼してみます。
見積もりは必ず複数取るようにしましょう。
最低3社から見積もりを取るようにすると、なんとなくの相場観がわかってくるかと思います。
そして入居付けを行うための費用も計算していきます。不動産会社に支払う報酬や、広告料金等が発生します。
指値検討
最後に実際に不動産を購入したときの手数料や司法書士に払う報酬、不動産所得税等を計算し、実際にかかる費用を具体的に打ち出します。そして物件の指値を検討します。
根拠なく、無茶な値引きは快く思われませんので、値引きの根拠を持って、指値を入れると良いようです。
購入検討
これでようやく実際に物件を購入する段階までいけると思います。
というか私の場合はこのような段階を踏んで物件の購入に至ることができました。
まとめ
今回は不動産物件の探し方についてご紹介しました。
会社員の場合は戸建て不動産がオススメです。
私も戸建て不動産を購入するところから始めました。
検索は情報サイトを通じて物件を探して行きます。
良い物件は掲載されてからなくなるまでの時間が早いです。
なので可能であれば毎日チェックするのがお勧めです。
不動産の収支を計算した上で、家賃から得られる利回りが10%を超えるような物件を候補として考えると良いと思います。
なかなか条件に合う物件は出てこないかと思いますが根気よく探していくといつか出会えるものですので、諦めずに探していきましょう。
私の場合も不動産を探し始めて、購入に至るまで半年ほどかかりました。
以上、今回もどなたかの参考になればうれしいです^^
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